INFORME QUE EMITE EL INFRASCRITO LETRADO SOBRE POSIBILIDAD DE FORMALIZAR CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA EN BASE A LA LEY 29/94 DE 24 DE NOVIEMBRE DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y POSIBLE COLISIÓN CON LA LEY 8/2012 DE 19 DE JULIO DEL TURISMO DE LAS ILLES BALEARS.

Leyes reguladoras de los contratos de arrendamiento de temporada.
Si nos ceñimos a las leyes últimamente publicadas sobre arrendamientos urbanos, así de 22 de Diciembre de 1955, articulada por el Decreto de 13 de Abril de 1956, el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Diciembre de 1964, así como la vigente Ley 29/94 de 24 de Noviembre, contemplan en su articulado y de forma inequívoca el contrato de arrendamiento de temporada que, en función de su naturaleza temporal, queda excluido de los mentados preceptos arrendaticios, en especial el derecho de prórroga obligatorio a favor del arrendatario, remitiéndose su contenido a lo pactado y por lo establecido con carácter necesario en el Código Civil.


La vigente ley arrendaticia 29/94 de 24 de Noviembre en su artículo 3.2 contempla “los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra”, rigiéndose por la voluntad de las partes, y en su defecto por lo dispuesto en el Título III de dicha Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil (art. 4.3), no quedando en consecuencia sometido a las normas imperativas establecidas para el arrendamiento de vivienda “cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario” que entre otros derechos a favor del arrendatario establece su duración hasta un total de cinco años y otras normas de obligado cumplimiento que no pueden eludirse cuando se trata de tal tipo de arriendo de vivienda.
Consecuentemente con lo indicado cabe decir que una norma de obligado cumplimiento en todo el país, como resulta ser la mentada ley arrendaticia, contempla el posible arriendo “por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra”, y sin que condicione dicho arriendo a un determinado tipo de vivienda, arrendatario nacional o extranjero y motivo que justificó la locación (turismo, trabajo, etc.), exigiendo únicamente que dicho arriendo recaiga sobre una edificación y que tiene la consideración de arrendamiento de finca urbana.
Es frecuente se cuestione ante los Tribunales si un arriendo debe ser catalogado como de “temporada” o se trata de “vivienda habitual y permanente” toda vez que de aplicar el Código Civil para el primer supuesto o la Ley de Arrendamientos Urbanos para el segundo, significa alterar sustancialmente los derechos y obligaciones de las partes contratantes, pero sin que dicha discusión altere el fondo de la cuestión, esto es, la posibilidad de formalizar un contrato de arrendamiento de temporada cuando las circunstancias concurrentes de sus contratantes (principalmente que no s trate de una vivienda habitual del arrendatario) si así lo permiten.

Ley 8/2012 de 19 de Julio del Turismo de las Illes Balears.

Interesa subrayar que está pendiente de aprobarse el Reglamento de dicha Ley que permitirá pormenorizar y conocer con más detalle los supuestos a que se refiere la mentada Ley y variar -aunque sea mínimamente- el contenido de este informe.
No obstante lo indicado y remitiéndonos al contenido de la recién publicada Ley de Turismo cabe decir que el artículo 50 de la Ley prevé la posible comercialización de estancias turísticas de corta duración en viviendas unifamiliares y que pretende someter en un todo a dicha normativa, si bien contempla que tal presunción “iuris tantum” sobre dicha comercialización puede decaer siempre y cuando “se pueda acreditar de acuerdo con la normativa aplicable, que la contratación efectuada sea conforme a la legislación sobre arrendamientos urbanos, rústicos u otra ley especial”.
Es decir, que el legislador “ab initio” no ha osado impedir de forma absoluta que se pueda formalizar contrato de arrendamiento de temporada en aplicación de lo establecido al efecto sobre arrendamientos urbanos, rústicos o de otra índole.
Y en línea con lo indicado el infrascrito Letrado tiene una reciente experiencia ante denuncias formuladas a través de la administración de un Complejo Residencial por haber sido arrendados diversos apartamentos durante la temporada de verano, tanto a personas españolas como a extranjeros, so pretexto de tratarse de apartamentos turísticos, y que iniciado el correspondiente expediente en la Consellería de Turismo del Govern Balear, han sido archivados una vez el propietario ha aportado el correspondiente contrato de arrendamiento de temporada en base a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, todo lo cual evidencia la inseguridad, dudas y vacilaciones de la Administración en hacer valer el contenido y poder sancionador de la nueva Ley de Turismo.
CONCLUSIÓN.
A tenor de lo indicado, cabe decir que por mucho empeño que ponga el Govern Balear a través de la Consellería de Turismo en poner fin a la competencia desleal que al parecer se produce a los hoteleros como consecuencia de los arrendamientos de temporada que masivamente se formalizan principalmente durante la época veraniega, por jerarquía normativa siempre prevalecerá el derecho inatacable de un propietario que en base a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos o Código Civil formalice un contrato de temporada de un apartamento o de un chalet, sea cual fuere su duración.
Dado en Palma de Mallorca, salvo mejor criterio, a veintidós de Octubre de dos mil doce.